Las afectaciones que puede dejar un sismo no solo generan preocupación por la seguridad de las viviendas, sino también dudas entre propietarios y arrendatarios: ¿quién debe responder por los daños?, ¿se debe seguir pagando el arriendo?, ¿qué pasa si el inmueble debe ser desalojado? y ¿qué ocurre con el contrato?
Cuando la autoridad competente determina que una vivienda presenta daños estructurales que impiden su ocupación, el contrato de arrendamiento puede llegar a terminarse, debido a que el inmueble deja de cumplir con su finalidad: permitirle al arrendatario el uso y goce del bien.
En este escenario, al tratarse de un hecho de fuerza mayor, el arrendatario no tendría que continuar pagando el canon por un inmueble que ya no puede utilizar. Sin embargo, es fundamental contar con la certificación o determinación de la autoridad competente sobre el estado del inmueble.
¿Qué pasa si la vivienda tiene grietas, pero todavía se puede habitar?
La situación cambia cuando los daños no hacen inhabitable el inmueble y este puede ser reparado. Por ejemplo, si se presenta una afectación en un muro que no compromete la seguridad ni impide utilizar la vivienda, las partes pueden acordar que se realicen las reparaciones mientras el arrendatario permanece en el inmueble.
También puede existir la posibilidad de acordar una reducción temporal del canon de arrendamiento, dependiendo de la afectación y de las condiciones en las que se encuentre la vivienda. Sin embargo, no todos los daños son iguales. Una reparación que pueda parecer menor podría impedir el uso normal de la vivienda. Por eso es importante evaluar cada caso de manera particular.
Si el inmueble presenta una afectación que impide habitarlo, lo adecuado es dejar constancia de la situación y comunicarla formalmente al arrendador, respaldándola, cuando corresponda, con la evaluación de la autoridad competente o de profesionales especializados.
Dejar el inmueble sin verificar las condiciones legales de terminación del contrato podría generar posteriormente una controversia entre las partes.
¿Qué pasa con los locales comerciales?
Los contratos de arrendamiento de locales comerciales tienen una regulación diferente a la de los contratos de vivienda.
Por eso, ante una afectación generada por un sismo, el primer paso debe ser revisar el contrato, especialmente las cláusulas relacionadas con la terminación, las reparaciones y las situaciones de fuerza mayor.
Si el arrendatario necesita abandonar el establecimiento por las circunstancias generadas por la emergencia, puede intentar llegar a un acuerdo de terminación con el propietario. Sin embargo, no necesariamente existe una terminación automática del contrato por el solo hecho de que el arrendatario tenga dificultades personales o familiares.
¿Es diferente si el inmueble está administrado por una inmobiliaria?
Sí puede existir una diferencia práctica. Cuando el contrato está intermediado por una inmobiliaria, esta actúa como profesional especializada en el manejo de arrendamientos y debe aplicar las normas y procedimientos correspondientes.
Cuando el propietario administra directamente el inmueble, puede existir un mayor riesgo de desconocimiento sobre las obligaciones y derechos de cada parte.
Después de una emergencia, lo más importante es determinar primero si el inmueble es seguro y habitable. Posteriormente, propietarios y arrendatarios deben dejar constancia de los daños, revisar las condiciones del contrato y establecer quién debe asumir las reparaciones correspondientes.
¿Qué pasa con el contrato de arriendo si un inmueble resulta afectado por un sismo?
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